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Anónimo Viernes 4 de Enero del año 2008 / 14:31

PERSONALIDAD JURÍDICA DE LAS COMUNIDADES DE COPROPIETARIOS O CONDOMINIOS ACOGIDOS A LA LEY 19.537

por JOSE MANUEL FIGUEROA VALDES. ABOGADO

Ha sido un tema de gran interés teórico y práctico, determinar si las comunidades de copropietarios o condominios regidos por la Ley 19.537, son sujetos de derecho con personalidad jurídica propia, distinta a los miembros que la integran, que le permitan contraer obligaciones o adquirir derechos válidamente.
Sobre el particular, cabe tener presente, las siguientes consideraciones:

1.- El Código Civil, en su artículo 545, dispone que: ?Se llama persona jurídica a una persona ficticia, capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones civiles, y de ser representada judicial y extrajudicialmente?.
De acuerdo a la definición recién indicada, podemos afirmar que persona jurídica ?es toda unidad orgánica resultante de una colectividad organizada de personas o de un conjunto de bienes, y a la que, para la consecución de un fin social más o menos durable y permanente, es reconocida u otorgada por el estado una capacidad de derechos patrimoniales.?

2.- La Comunidad de Copropietarios o Copropiedad Inmobiliaria, constituye una forma especial de propiedad, en la que cada uno de los dueños de las unidades tiene un derecho de dominio exclusivo y absoluto sobre la misma, pero a su vez, existe entre todos ellos un derecho de dominio común sobre los elementos comunes, creándose un ente con aptitud para ser titular de derechos y obligaciones, ya que concurren una serie de elementos constitutivos que están dados, en síntesis, según lo señala la doctrina, por:

a) Un ente formado por individuos o grupos de individuos.
b) Existencia de un órgano mediante el cual se exprese en forma
autónoma la voluntad del ente.
c) El reconocimiento del orden jurídico que se traduce en una diferenciación entre el ente que sirve de soporte a la personalidad, y los miembros que le sirvan de sustrato.

3) Sobre el particular, sostiene Palmiero que ?no preocupa tanto el rótulo con que se marca el contenido de la naturaleza jurídica del consorcio, pues en el curso del tiempo ha sufrido modificaciones; lo importante y rescatable como núcleo generador de soluciones válidas para el derecho, se debe considerar que existe una realidad viva, un ente con personalidad propia, que sin más restricciones que las que naturalmente impone su destino, permanece fiel al origen etimológico de su nombre, derivado de la voz latina ?consortium?, que significa ?unidos en su destino común?.

4) Para sostener el reconocimiento de la personalidad jurídica a las Comunidades de Copropietarios, se encuentran todos los elementos que integran una persona jurídica, dado que están presentes todos y cada uno de los atributos de la personalidad jurídica, según pasamos a analizar:

4.1) Capacidad: La Comunidad de Copropietarios tiene una capacidad plena y total para el cumplimiento de los fines para los cuales fue creada, con las limitaciones que la Ley y el Reglamento de Copropiedad le fije.
Es así, que la Comunidad de Copropietarios o Condominio, por intermedio de sus órganos de administración y representación, puede efectuar entre otros, los siguientes actos jurídicos:

a) Celebra contratos de trabajo con el personal del edificio, tales como; mayordomo, aseadores, nocheros, auxiliares, etc.
Como consecuencia de lo anterior, contrae deudas con los organismos previsionales, tales como Isapres; Administradoras de Fondos de Pensiones, Fonasa, etc.
b) Contrata el seguro de incendio en los términos establecidos en el artículo 36 de la Ley 19.537, contrayendo por tanto, compromisos de pago con las respectivas compañías de seguros.
c) Celebra contratos de mantención de servicios del Edificio, tales como; ascensores, portón automático, bombas de agua, etc., contrayendo obligaciones de pago con los prestadores de tales servicios.
d) Celebra contratos de ejecución de obras, tales como; pintura del edificio, reparación de techumbre, remodelación de espacios comunes, etc., asumiendo en ellos obligaciones pecuniarias con terceras personas.
e) Contrata servicios colectivos de; agua potable, energía eléctrica, teléfono, suministro de petróleo o gas, contrayendo en cada uno de ellos obligaciones económicas ante terceras personas.
f) Celebra actos y contratos relativos a la enajenación, arrendamiento y gravamen de los bienes de dominio común, en los términos establecidos en el artículo 14 de la Ley 19.537.
g) Actúa en juicios activa y pasivamente, a través del administrador del Edificio, con las facultades del inciso 1º del artículo 7º del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros, en virtud de lo establecido en el artículo 23 de la Ley 19.537.
h) Puede demandar judicialmente el cobro de los gastos comunes insolutos, en los términos establecidos en el artículo 27º de la Ley 19.537.
i) Tiene la obligación de mantener una cuenta corriente bancaria o una cuenta de ahorro exclusiva a nombre del condominio, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 23, inciso 3º de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria Nº 19.537.
j) Puede invertir los fondos de reserva en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, en virtud de lo prescrito en el artículo 7º, inciso 2º de la Ley 19.537.
k) La Comunidad tiene un Rol Unico Tributario otorgado por el Servicio de Impuestos Internos.

4.2) Nombre: Algunas comunidades o condominios llevan el nombre de la calle sobre la cual tienen su entrada principal, y en otras su nombre figura en el reglamento de copropiedad, que puede corresponden al nombre de la sociedad constructora o inmobiliaria, o al nombre de fantasía impuesto por ella.

4.3) Domicilio: El domicilio de la comunidad de copropietarios, es el lugar donde se haya asentado el soporte material del condominio, es decir donde está ubicado el edificio en cuestión.

4.4) Patrimonio: Existen determinados bienes o derechos susceptibles de apreciación pecuniaria, que integran el patrimonio de la Comunidad; ellos son:

a) El crédito por el cobro de los gastos y expensas comunes, en contra de los copropietarios morosos.
b) Los intereses y multas por el no pago oportuno de los gastos comunes (Art. 5º, Ley 19.537).
c) Las multas impuestas por el Comité de Administración, por la infracción o incumplimiento del Reglamento de Copropiedad y Ley de Copropiedad (Art. 21, Ley 19.537).
d) El ingreso obtenido por la enajenación, arrendamiento, gravamen y constitución de derechos de uso y goce exclusivo de bienes de dominio común.
e) El fondo de reserva, sus intereses y actualizaciones.

5.- De acuerdo a lo señalado anteriormente, las comunidades de copropietarios acogidas a la Ley 19.537, tienen en nuestro concepto, los atributos de la personalidad jurídica similar a las de otros entes, ya que :

a) Tienen un acta de constitución, consistente en el Certificado de Copropiedad Inmobiliaria otorgado por la Dirección de Obras Municipales, en virtud a lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de la Ley 19.537.
b) Es titular de una acción de cobro contra cada propietario por la expensas extraordinarias y gastos comunes ordinarios de administración, de mantención, de reparación y de uso y consumo, en virtud de lo dispuesto en el artículo 2º, Nº 4, en relación a los artículos 4º, 5º y 6º de la Ley 19.537.
c) Sus órganos de administración gozan de una representación que expresa su voluntad; asamblea de copropietarios, comité de administración y administrador (artículo 17, 21 y 23 de la Ley 19.537).
d) Realiza por intermedio de sus órganos, gestiones administrativas tales como; la apertura de una cuenta corriente bancaria o cuenta de ahorro (artículo 23, inciso 3), solicita la suspensión del servicio eléctrico a las empresas que lo suministren en relación a aquellas unidades cuyos copropietarios se encuentren morosos en el pago de sus gastos comunes (artículo 5º de la Ley 19.537), etc.
e) Actúa en juicios, ya sea como actor o demandado (artículo 23, 27 y 32 Ley 19.537).


CONCLUSIONES:

Por las consideraciones antes indicadas, concluimos lo siguiente:

1) Las Comunidades de copropietarios o Condominios regidas por la Ley 19.537, son sujetos de derechos con personalidad jurídica propia, distinta a los miembros que la integran, ya que gozan de capacidad para contraer obligaciones o adquirir derechos válidamente, mantienen un domicilio, poseen patrimonio propio independiente del particular de los copropietarios y se manifiestan en la vida jurídica por intermedio de sus órganos de administración; asamblea de copropietarios, comité de administración y administrador.

2) La personalidad jurídica de la Comunidad de copropietarios o condominio, se encuentra limitada por los fines para los cuales está constituida, esto es; la mantención, cuidado, conservación y reparación de los bienes de dominio común.

3) En razón de lo anterior, la Comunidad de copropietarios o condominio, se encuentra facultada para contraer válidamente obligaciones restringidas a los fines indicados en el número anterior, pudiendo por ende, solicitar créditos a terceras personas, con el objeto de efectuar obras de mantención, reparación, embellecimiento, refacción de bienes comunes o adquisición de elementos necesarios para el normal uso del condominio.


http://www.copropiedad.cl/noti_juridicos/peronalidad.htm


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  1. ANGELICA BRAVO » ANBRESPHOTMAIL.COM17:58 Horas, 25/2/2011


    ¿QUE OBLIGACIONES LEGALES CAEN SOBRE DIRECTIVAS INTERINAS DE UNA SOCIACION DE COPROPIETARIOS DE UNA VILLA?

  2. ana luisa » analuisa.sandovalhotmail11:31 Horas, 20/1/2011


    pregunta: vivo en último piso de un edificio que forma parte de un condominio, tengo derecho a exigir arreglo de la techumbre que se llueve en invierno?

  3. carlos » carlos.gonzalezhjnc.cl17:30 Horas, 18/10/2010


    ago esta pregunta en el condominio tenemos un señor que fue presidente del condominio y ahora este señor insulta ala directiva que esta ahora es arrendatario cuando lo eligimo no sabiamo este señor sigue insultando queremos saber como podemos sacarlo de condominio con que ley

  4. bianca bórquez » borquez.andreahotmail.co9:26 Horas, 28/8/2010


    quisiera hacer una pregunta, que podemos hacer los coprietarios para que el administrador se vaya,porque está cobrando sueldo y hace 5 meses que estátrabajando en el norte ydejó a su pareja en el cargo ,pero son arrendatarios.agradeceré alguna respuesta.

  5. yolanda Perez desde Concepción » ypmontoyahotmail.com16:29 Horas, 19/7/2009


    que se puede hacer para que un vecino page las cuotas, ya que no tenemos personalidad juridica,tenemos una directiva constituida, con presidenta,secretaria y tesorero y somos 28 casas se un condominio


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